Passoire énergétique, faut-il acheter ?

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Passoires thermiques : des ventes en hausse

Selon le Conseil supérieur du notariat, en deux ans, les ventes de logements énergivores ont augmenté de 7 %. Ces biens, classés F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique), affichent des prix en dessous des tarifs du marché et attirent notamment les primo-accédants n’ayant pas un gros budget à consacrer à un investissement immobilier. Début 2023, les biens énergivores représentaient 18 % des ventes immobilières. Les logements affichant l’étiquette F sont les plus nombreux (11 %), soit une augmentation de 3 % entre le deuxième trimestre 2021 et le deuxième trimestre 2023. Les logements classés G représentent 7 % des ventes (+4 % en deux ans). Les maisons sont plus nombreuses que les appartements.

Passoires énergétiques : des prix attractifs

La hausse des ventes de logements énergivores est un phénomène national mais on note qu’il est plus accentué dans certaines régions. En 2022, en Bourgogne-Franche-Comté, 22 % des biens vendus entraient dans la catégorie des passoires thermiques contre 21 % pour la Normandie, 18 % pour la Bretagne et même 29 % pour Paris. Dans la capitale, le taux d’appartements classés F/G était de 15 % en 2021. Qu’en est-il des prix ? Dans les Hauts-de-France, un logement classé F/G est vendu à un prix 11 % plus bas que celui d’un bien non-énergivore équivalent. En Bretagne, les passoires thermiques sont 7 % moins chères que les biens plus économes en énergie. Pour certaines maisons anciennes, la différence de prix peut être encore plus élevée : 13 % de moins en Normandie, 16 % de moins dans les Pays de la Loire, 22 % de moins en Nouvelle Aquitaine… Mais acheter une passoire thermique est-il une bonne idée ?

Faut-il investir dans un bien énergivore ?

Début janvier 2023, la France comptait 6,6 millions de passoires énergétiques contre 7,1 millions en 2022 (baisse de 7 % d’après l’Observatoire national de la rénovation énergétique). Et si leurs prix sont souvent attractifs, il est tout de même recommandé de bien réfléchir avant de se lancer dans un tel achat. Il faut tout d’abord s’assurer que la décote soit supérieure à la somme à investir dans les travaux. Il faut ensuite se renseigner sur les aides disponibles pour les travaux de rénovation énergétique. S’informer sur la fiscalité est également recommandé. Si vous souhaitez mettre le bien en location, assurez-vous qu’il fasse partie des catégories de maisons ou d’appartements les plus recherchés dans la zone ciblée. Il faut aussi prendre en compte la hausse des prix de l’électricité (chauffage…). Quel que soit votre projet, mieux vaut demander conseil à des professionnels. Il est à noter que le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a validé une mesure permettant d’emprunter sur 27 ans « dès lors que les travaux de rénovation constituent plus de 10 % du montant de l’opération totale du crédit [...] ». Enfin, sachez que depuis le 1er avril 2023, les personnes qui mettent en vente un bien énergivore doivent fournir un audit énergétique réalisé par un expert certifié.